Phương án quản lý vận hành nhà chung cư

16/12/2021

Phương án Quản lý vận hành nhà chung cư này được xây dựng dùng chung cho loại hình Nhà Chung cư thương mại và Chung cư xã hội tại thành phố Đà Nẵng, Mẫu Phương án này do Công ty Dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư Thăng Long xây dựng dựa trên nhu cầu cụ thể của BQT Nhà chung cư Nest.

I/ Dịch vụ Quản lý vận hành, bảo dưỡng kỹ thuật

Để đảm bảo việc vận hành an toàn và hiệu quả về chi phí, các nhân viên vận hành phải nhận ra tất cả các khía cạnh bảo dưỡng, đưa ra các lịch trình đúng lúc, đúng chỗ và đảm bảo hình ảnh TN luôn ở mức tốt nhất.

Yêu cầu về nhân sự:

Hiểu và đáp ứng các quy trình vận hành bảo dưỡng các hệ thống

Luôn luôn tuân thủ các quy trình an toàn lao động, phòng chống cháy nổ trong khi làm việc.

Yêu cầu về công việc:

Tất cả các hệ thống phục vụ khu nhà (không bao gồm các hệ thống thiết bị chuyên ngành) luôn luôn phải trong trạng thái hoạt động thuận lợi, dưới sự vận hành của phòng kỹ thuật.

Xây dựng các quy trình bảo dưỡng cho tất cả các thiệt bị, dựa trên các tiêu chuẩn của nhà sản xuất và các quy định về vận hành bảo dưỡng của Bộ ngành liên quan.

a/  Dịch vụ sửa chữa nhỏ

Đối tượng:   Áp dụng cho công việc kiểm tra và sửa chữa nhỏ hằng ngày.

Không áp dụng với công việc sửa chữa lớn và bảo dưỡng, bảo trì.

b/ Bảo dưỡng thang máy

Bảo dưỡng thang máy:  Định kỳ hàng tháng,  sử dụng nhà thầu phụ hãng/khác (theo tình hình thực tế)

c/ Giám sát nhà thầu phụ

Giám sát, đánh giá, phê duyệt, nghiệm thu các công tác nhà thầu phụ, các nhà thầu thi công của cư dân.

d/  Xây dựng, tư vấn kế hoạch

Ngân sách hàng năm, mua sắm vật tư dự phòng.

Kế hoạch bảo trì bảo dưỡng hàng năm, dài hạn.

Các công tác cải tạo, duy tu theo thực tế.

e/  Diễn tập PCCC

Diễn tập nội bộ:   Hàng quý

Quản lý rủi ro: 

Là việc quản lý các quy cơ tiềm ẩn có hệ thống và logic để quản lý nguyên nhân dẫn đến rủi ro. Về căn bản, quản lý rủi ro bao gồm:

Nhận ra những nguy cơ dẫn đến rủi ro tại tòa nhà.

Đánh giá những nguyên nhân rủi ro bắt nguồn từ những nguy cơ tiềm tàng.

Đưa ra các biện pháp đẻ quản lý rủi ro.

Các nguyên tắc của thủ tục quản lý rủi ro bao gồm:

Bước 1:  Nhận ra các mối nguy hiểm.

Bước 2:  Đánh giá rủi ro.

Bước 3: Quyết định sử dụng biện pháp kiểm soát.

Bước 4: Xem xét lại, áp dụng và kiểm tra các biện pháp kiểm soát rủi ro.

IV. Kế hoạch triển khai dịch vụ làm sạch

 

STT

 

NỘI DUNG

KÊ HOẠCH TRIỂN KHAI

NGÀY

TUẦN

THÁNG

 

 

 

 

 

1

  1. KHU VỰC NGOẠI CẢNH SÂN VƯỜN, NHÀ XE

 

 

 

  • Quét và thu gom rác nổi toàn bộ khu vực ngoại cảnh xung quanh tòa nhà và lối đi lại;

X

 

 

  • Quét và thu gom rác nổi toàn bộ khu vực sảnh chung tầng 2;

X

 

 

  • Quét và thu gom rác khu vực các nhà xe

X

 

 

  • Vệ sinh khu vực nhà rác, thùng rác

X

X

 

  • Vận chuyển rác đến nơi tập kết

X

 

 

  • Vệ sinh các thùng rác khu vực sân vườn

 

2 tuần/ lần

 

  • Làm sạch khu vực WC công cộng tại các nhà xe

X

 

 

  • Lau cửa thoát hiểm

 

2 tuần/ lần

 

 

 

2

  1. VĂN PHÒNG BAN QUẢN LÝ

 

 

 

  • Làm sạch sàn văn phòng

X

 

 

  • Làm sạch khu vực WC công cộng

X

 

 

  • Lau bàn ghế văn phòng

X

 

 

  • Lau sàn phòng cộng đồng (khi cần sử dụng)

 

X

 

  • Lau cửa ra vào

 

X

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3

C KHU VỰC HÀNH LANG CÁC TẦNG CHUNG CƯ (08block) Từ tầng 1 lên tầng 9

 

 

 

  • Báo cáo cùng bộ phận ban quản lý toàn bộ các thiết bị gắn trên trần của hành lang, trên tường khi phát hiện có hỏng hóc, sự cố.

X

 

 

  • Làm sạch thang máy

X

X

 

  • Vệ sinh thang bộ

X

 

 

  • Đánh sàn sảnh bằng máy (nếu cần thiết, tùy tình hình thực tế)

 

 

1-3 tháng

  • Lau cửa thoát hiểm

 

2 tuần/ lần

 

  • Lau bên ngoài hộp chữa cháy, tủ điện, biển số nhà

 

2 tuần/ lần

 

  • Lau cửa kính ra vào của các khu nhà

 

2 tuần/ lần

 

  • Quét màn nhện trần

 

X

 

KHU VỰC THANG BỘ

 

 

 

  • Vệ sinh thang bộ

X

 

 

  • Quét bụi ô gạch thông gió

 

 

X

KHU VỰC THANG MÁY

 

 

 

  • Lau tường đá thang máy

 

X

 

  • Lau cửa thang, vách, phím bấm, sàn

X

 

 

  • Quét màn nhện trần

 

X

 

 

IV. 1  DỊCH VỤ LÀM SẠCH

Bộ phận này chịu trách nhiệm làm công tác vệ sinh toàn bộ khu: vỉa hè, đường qua lại, sân vườn, bốt gác…

Yêu cầu nhân sự

Đồng phục chuyên nghiệp của dịch vụ làm sạch.

Tác phong làm việc chuyên nghiệp, nắm bắt tốt các quy trình và yêu cầu công việc.

Thường xuyên được đào tạo và tái đào tạo về nghiệp vụ.

Tinh thần kỷ luật cao.

Yêu cầu về công việc

Hóa chất sử dụng trong công việc phải an toàn cho con người và môi trường làm việc.

Làm sạch khu công cộng:  nhà vệ sinh, vỉa hè, kênh mương, đường hành lang…

PHƯƠNG ÁN DỊCH VỤ LÀM SẠCH

 

Stt

 

Khu vực làm việc

Số lượng nhân viên

Hành chính

(7h30 – 17h30

1

Khu vực ngoại cảnh, khuôn viên chung Skydesk

1

2

Khu vực bãi xe tầng trệt

3

Tháp I, II, III, IV: Khu công cộng các tầng căn hộ từ: 2 - 9

4

4

Thế nghỉ, hỗ trợ công việc định kỳ

1

 

Tổng

6

 

IV. 2   DỊCH VỤ CHĂM SÓC CÂY

Số lượng:  01 nhân công

Giờ làm việc:  hành chính – thứ 2 đến sáng thứ 7

Giám sát Nhà thầu cây xanh chăm sóc vườn hoa, cây cảnh đảm bảo cây xanh tại các khu nhà luôn được chăm sóc và tươi xanh.

Yêu cầu Nhà thấu thiết kế lập quy trình: tưới toàn bộ cây cảnh tại tòa nhà.

Chăm sóc, cắt tỉa lá úa, héo,…

Hỗ trợ dịch vụ trang trí khi có yêu cầu: trang trí hàng ngày và các dịp lễ, Tết.

IV.3  DỊCH VỤ KIỂM SOÁT CÔN TRÙNG

Dịch vụ giúp đảm bảo tòa nhà sạch sẽ, không có côn trùng, chuột… Các hóa chất sử dụng là hóa chất an toàn cho con người và môi trường làm việc.

Ngăn ngừa là phương pháp chính trong việc xử lý côn trùng. Việc vệ sinh chăm sóc tốt tòa nhà sẽ giúp tìm ra những điểm mà từ đó côn trùng có thể xâm nhập vào bên trong các khu vực cần xử lý.

Vệ sinh đúng cách: đây là phương pháp lâu dài sẽ được áp dụng cho các khu vực nêu trên và sẽ có ảnh hưởng quan trọng tới chương trình xử lý côn trùng. Vấn đề vệ sinh phải liên tục được thực hiện để laoij bỏ những yếu tố gây thu hút côn trùng tấn công.

Stt

Chi tiết khu vực xử lý

Tần suất xử lý tối đa

Ghi chú

 

 

1

Khu vực ngoại cảnh xung quanh tòa nhà, khu vực thu gom rác thải, skydesk, cống rãnh bên ngoài.

 

1 lần/ 2 tháng

 

 

Tần suất có thể thay đổi theo mùa và tình hình thực tế

 

 

2

Khu vực công cộng, văn phòng, phòng cộng đồng.

 

1 lần/ 2 tháng

 

 

3

Khu vực công cộng khối chung cư: hành lang, cầu thang bộ, trục kỹ thuật các tầng từ tầng 2 đến tầng 9

 

1 lần/ 2 tháng

 

 

4

 

Trường hợp khẩn cấp

Có phương án xử lý khẩn cấp, Nhà thầu sẽ có mặt trong vòng 2 tiếng kể từ thời điểm thông báo.

 

Stt

Khu vực xử lý

Tấn suất

Thời gian

1

Toàn bộ khu vực công cộng của chung cư

1 lần/ 1 tháng

Theo thỏa thuận

 

2

 

Trường hợp khẩn cấp

Có phương án xử lý khẩn cấp, Nhà thầu sẽ có mặt trong vòng 2 tiếng kể từ thời điểm thông báo.

IV. 4  QUẢN LÝ RÁC THẢI

Tần suất:  12 tháng/ lần

BQL  tư vấn BQT thực hiện kế hoạch thu gom định kỳ tối thiểu trước 7 ngày.

BQT chi trả chi phí theo thực tế phát sinh.

BQL  giám sát nhà thầu vệ sinh vận chuyển rác ra khu tập kết & chuyển rác ra khỏi tòa nhà: hằng ngày.

Tần suất vệ sinh bởi đội vệ sinh:

+  Hằng ngày:  vệ sinh bề mặt, đảm bảo sạch sẽ

+  Hằng tuần:   tổng vệ sinh

Cư dân đóng phí thu gom, vận chuyển rác thải sinh hoạt trực tiếp cho Xí nghiệp rác thải Quận Sơn Trà